Ile kosztuje kredyt hipoteczny? Łatwo to policzyć!
Ceny mieszkań od lat tylko rosną, a co za tym idzie, na zakup swojego domu kolejni kredytobiorcy potrzebują coraz więcej pieniędzy. Ile środków trzeba mieć na początek i kolejne lata? Jak dużo ostatecznie przyjdzie wydać na kredyt hipoteczny? Na te pytania pora wreszcie odpowiedzieć.
Od czego zależą raty kredytu hipotecznego?
Pod wieloma względami kredyty hipoteczne są podobne do gotówkowych i konsolidacyjnych. Tak jak w ich przypadkach, pożyczenie pieniędzy wiąże się ze spłatą odsetek doliczanych do kapitału. Dodawany do pożyczonej kwoty zysk banku stanowi jednak znacznie większy procent niż ma to miejsce, gdy klient zaciąga innego rodzaju zobowiązanie. Największy koszt stanowi oprocentowanie stanowiące przeciętnie około 60% spłaconej ostatecznie kwoty.
Oprócz oprocentowania kredytobiorcy hipoteczni mogą być pewni naliczenia marży. Ostatni wydatek, czyli prowizja, bywa jednak pomijany przez banki. Z punktu widzenia instytucji pożyczających pieniądze stanowi ona stosunkowo niewielki zysk. Wykreślenie jej z kosztów obsługi zadłużenia jest przy tym skuteczną formą reklamy. Promowanie swojej oferty kredytem bez prowizji zwiększa szansę na znalezienie nowych klientów.
Przyszli posiadacze mieszkań na kredyt powinni jednak pamiętać, że brak prowizji bank może zrekompensować sobie w inny sposób. Podwyżka oprocentowania w takiej sytuacji nie musi się jednak zdarzyć. Zasady dotyczące sposobu doliczania zysku do kapitału są dość elastyczne, a to daje klientom szansę na znalezienie tańszej oferty. Finalnie znaczenie ma zbiorczy wskaźnik, czyli RRSO. To w nim zawierają się wszystkie dodatkowe koszty ponoszone przez kredytobiorców.
Jak policzyć raty kredytu hipotecznego?
Procentowy współczynnik, jakim jest RRSO, wiele wyjaśnia, ale nie wszystko. Do wyobraźni zainteresowanych tego typu zobowiązaniem jeszcze lepiej przemawiają konkretne kwoty. Jeśli należysz do grona osób, które chciałyby szybko dowiedzieć się, ile kosztuje kredyt hipoteczny, policzysz to w tym kalkulatorze. By poznać kwotę zadłużenia i pojedynczych rat, wystarczy wpisać sumę, która ma zostać pożyczona, deklarowany czas spłaty, metodę naliczania prowizji i jej procent, typ rat oraz oczekiwane oprocentowanie.
Po wprowadzeniu wszystkich danych kalkulator kredytowy Bankier SMART przedstawia bieżące oferty banków spełniające te kryteria. Przy okazji można dowiedzieć się, jakiego wkładu własnego wymagają instytucje finansowe. Koniecznie trzeba mieć go na uwadze, ponieważ wpływa on na decyzję o przyznaniu środków na mieszkanie na równi z wysokością dochodów.
Po przejrzeniu ofert najlepiej przejść do sprawdzenia przykładowego harmonogramu spłat. Dlaczego jest on tylko poglądowy? Po pierwsze, z powodu uniwersalności zestawienia rat. W rzeczywistości ich wartość będzie zapewne nieco inna, ponieważ każda oferta kredytu hipotecznego, którą przedstawi doradca bankowy, pozostanie indywidualna. Na decyzję wpływ mają nie tylko zarobki i wkład własny, ale też m.in. inne wierzytelności w trakcie spłaty. Po drugie, wysokość rat będzie się zmieniać wskutek wahań stopy referencyjnej NBP.
Czy raty kredytu hipotecznego mogą być niższe?
Wyliczenie rat kredytu hipotecznego to moment, w którym zapewne wiele osób zacznie zastanawiać się nad tym, czy podołają spłacie. Niestety, trików pozwalających odczuwalnie obniżyć ten wydatek jest niewiele. Co gorsza, każdemu z nich daleko do idealnego rozwiązania. Czy da się coś z tym zrobić? Poza posiadaniem wystarczająco wysokich dochodów kredytobiorcy mogą:
- wybrać wierzytelność ze stałym oprocentowaniem;
- nadpłacać ją;
- zgromadzić większy wkład własny.
Oprocentowanie – zmienne czy stałe?
Banki działające w Polsce w zdecydowanej większości proponują wierzytelności ze zmiennym oprocentowaniem. Z punktu widzenia kredytodawców taka praktyka ma sens, ponieważ pozwala zarabiać na zmienności stóp procentowych. Jedna z nich, referencyjna, a więc ta dotycząca kredytów, niekiedy poważnie wpływa na podwyżki rat, a to daje placówkom szansę na dodatkowy zarobek. Gdy NBP obniża ten wskaźnik, ich zyski spadają jedynie do minimalnego, nadal opłacalnego poziomu.
Czy w takim razie lepszym wyjściem będzie kredyt ze stałym oprocentowaniem? Nie jest to wcale oczywiste. Ze zmiennymi stopami wiąże się korzystne dla klientów zjawisko – malejąca wysokość rat. Osoby, którym udaje się spłacać nową wierzytelność bez podwyżek stopy referencyjnej, z czasem do banku oddają coraz mniej. W dużej mierze o opłacalności zobowiązania hipotecznego decyduje więc szczęście.
Stałe oprocentowanie również bywa korzystne, a to ze względu na uniezależnienie wierzytelności od decyzji NBP. Pojedyncze raty takiego zadłużenia są jednak wyższe. Co więcej, po kilku latach i tak zaczyna obowiązywać oprocentowanie zmienne. Ze względu na mniejszą opłacalność banki nie mają w swoich ofertach kredytów hipotecznych z jednakowymi odsetkami doliczanymi przez cały okres spłaty mieszkania.
Nadpłata rat kredytu hipotecznego
Jak widać, nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, który typ oprocentowania jest korzystniejszy dla klienta. Bez wątpienia sprawdza się za to nadpłata kredytu. Osoby mające wystarczająco wysokie dochody mogą w ten sposób przyspieszyć jego spłatę, a tym samym sprawić, by kolejne raty prędzej stały się niższe. Takie zobowiązania jako starsze są też mniej podatne na wahania stopy referencyjnej NBP. Do tego skraca się okres kredytowania mający wpływ na ogólny koszt obsługi zadłużenia.
Procent wkładu własnego
Wszelkie metody obniżki rat wymagają posiadania odpowiednio wysokiego wynagrodzenia i dużego majątku. Nie inaczej jest z ostatnim, najlepszym sposobem, czyli uzupełnieniem zobowiązania o sumę wyższą niż przeważnie wymagane przez banki 20%. Wynika to z prostej zależności – im większy wkład własny, tym mniejszy kredyt można wziąć. Dzięki temu kwota rat staje się przystępniejsza, a okres kredytowania krótszy. Z tego też powodu oferty, w których do pożyczenia pieniędzy wystarczy 10% sumy wierzytelności, kosztują więcej zarówno co miesiąc, jak i w ogólnym rozrachunku.
